אין בנק אחד שהוא הכי טוב לכולם. יש בנק שהכי טוב לתיק הספציפי שלכם, ברגע הספציפי שאתם ניגשים, בסניף הספציפי שמולו אתם יושבים
שני זוגות עם אותה משכורת, אותו הון עצמי, אותו סכום משכנתא, יכולים לקבל הצעות שיוצרות ביניהן פער של יותר ממאה אלף שקל לאורך חיי המשכנתא. אותו החודש. אותו הסכום.
פשוט הצעות שונות מבנקים למשכנתאות שונים.
ארז שמש יועץ משכנתאות אומר שהבנקים מתמחרים כל תיק לפי מה שהם רואים בו:
כמה אתם רווחיים להם, איזה סיכון אתם בעיניהם, האם הם צריכים דווקא ברבעון הזה להגדיל תיק משכנתאות או להקטין.
הפקיד שיושב מולכם לא נותן לכם ריבית שהיא מספר קבוע כלשהו. הוא נותן לכם ריבית שהמערכת אישרה לתיק הספציפי הזה, ברגע הספציפי הזה, בסניף הספציפי הזה.
והנה החלק שקשה לעיכול. באותו הבנק, בין סניף לסניף, ההצעה יכולה להיות שונה משמעותית. אותו הבנק. סניף אחר. הצעה אחרת. לדברי יועץ המשכנתאות ארז שמש זה קורה כי לכל סניף יש יעדים משלו, לחצים משלו, ומנהל משלו שמחליט בסופו של דבר.
הבנק שאתם כבר עשרים שנה עם החשבון שלו לא נותן לכם משכנתא טובה יותר בגלל הנאמנות שלכם. הוא נותן לכם משכנתא טובה יותר בגלל הפחד שלו שתלכו למתחרה. ואם הוא לא רואה מולו הצעה של מתחרה, הוא לא יזוז. אני רואה את זה כל שבוע. לקוח מגיע אליי אחרי שסגר משכנתא לפני חודש בבנק שלו, בטוח שקיבל תנאים מצוינים "כי דיברו איתו יפה". אני עושה את החישוב, ומגלה שהוא היה יכול לחסוך יותר ממאה אלף שקל. אבל עכשיו זה כבר מאוחר.
חמשת הבנקים הגדולים הרוויחו בשנת 2025 בין כולם בערך 32 מיליארד שקל. הכסף הזה לא נופל מהשמיים. חלק גדול ממנו יוצא מהכיס של אנשים שסגרו משכנתא בשיחת טלפון אחת, בלי להשוות, בלי לבקש שיפור. הבנקים משקיעים מיליונים בשנה בשיווק שיביא אתכם אליהם קלים ומהירים. שווה שגם אתם תשקיעו כמה שעות שיגנו עליכם מולם.
שאלות שכולם שואלים – והתשובות שהבנק מעדיף שלא תדעו
איך עושים מכרז ריביות בין הבנקים?
מגישים את אותו תמהיל אחיד לשניים עד שלושה בנקים במקביל, לאחר קבלת אישור עקרוני ראשוני שמשמש כעוגן מחיר. לפי נתוני התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל לשנת 2026, פעולה זו חוסכת ללווה כ-80,000 ₪ במשכנתא של 25 שנה.
בפועל זה שלושה שלבים: קבלת אישור עקרוני מהבנק שמנהלים אצלו את החשבון, שישמש כנקודת פתיחה. פנייה במקביל לשניים-שלושה בנקים נוספים עם אותו תמהיל בדיוק : סכום, שנים, יחס בין פריים לקבועה.
פנייה עם תמהיל שונה בכל בנק הופכת את ההשוואה לחסרת משמעות.
ואז מציגים את ההצעה הכי טובה שקיבלתם חזרה לבנק הראשון ומבקשים שיתאים. לאחר קבלת אישור עקרוני, מעבר לבנק אחר דורש תהליך אישורים חדש – לכן שלב המכרז חייב להסתיים לפני חתימה.
מה עושים אם הבנק סירב לתת משכנתא?
סירוב מבנק אחד הוא לא סוף הדרך. בישראל של 2026 פועלים שישה בנקים למשכנתאות לצד גופים חוץ-בנקאיים כמו כלל ביטוח והפניקס. הסיבה לסירוב היא זו שקובעת לאן פונים.
סירוב על רקע BDI שלילי או היסטוריית אשראי בעייתית בנק ירושלים נחשב לגמיש ביותר בחיתום ללקוחות שנדחו במערכת האוטומטית של הבנקים הגדולים, ולצדו גם מרכנתיל וגופי מימון חוץ-בנקאיים.
סירוב על מורכבות עסקה כמו: נחלה במושב, רישום במושע, מבנה מפוצל. מזרחי טפחות מתמחה בדיוק בתיקים כאלה ומאשר עסקאות שבנקים אחרים לא נוגעים בהן.
סירוב על הון עצמי חסר לאומי מאשר ברוב המקרים עם 10% הון עצמי בלבד, מתחת לרף הרגיל של 25% לדירה ראשונה.
מה עדיף – בנק גדול או בנק קטן?
תלוי בתיק ובנכס. הבנקים הגדולים מציעים מגוון מסלולים ותהליכים דיגיטליים
היתרון של הבנקים הקטנים והבינוניים הוא דווקא במרחב המשא ומתן.
בסניפים שמתקשים לעמוד ביעדי המכירות החודשיים שלהם, כוח המיקוח של הלווה גדל משמעותית. בנק ירושלים בולט כאלטרנטיבה ללקוחות שנדחו על ידי הגדולים, ומרכנתיל מציע פתרונות ללווים עם מצב אשראי מורכב.
איזה בנק מציע את הריבית הכי נמוכה?
בהתאם לאתר evensapir.co.il אין תשובה גורפת. הריבית נקבעת אינדיבידואלית לפי דירוג האשראי, אחוז המימון וטיב הנכס. דיסקונט ולאומי נוטים להתחרות באגרסיביות על לקוחות חזקים עם הכנסות גבוהות. הבנק הבינלאומי בולט בריביות אטרקטיביות ללקוחות טובים בסניפי הקבוצה – אוצר החייל, פג"י, מסד. ובדיסקונט הריביות נחשבות זולות אך תהליך החיתום ארוך יותר, מה שיכול לעלות בזמן ולפעמים בכסף.
בסוף כל הסיפור מגיע לאותו מקום. לא לזוז מהר, לא לסגור עם הבנק הראשון שדיבר איתכם יפה, ולא לבלבל בין שירות טוב לבין תנאים טובים. אלה שני דברים שונים לגמרי.
אודות הכותב :
ארז שמש, יועץ משכנתאות עם MBA במימון וחבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל, מלווה משפחות רבות בתהליכים כאלה כל יום.
אם אתם לפני רכישה, לפני מיחזור, או סתם רוצים לדעת איפה אתם עומדים – בואו נדבר: evensapir.co.il
